Escritura de compra e venda de imóvel e Registro

Escritura de compra e venda de imóvel e Registro

A escritura de imóvel, como proceder ?

A escritura de imóvel é um documento jurídico registrado em cartório ou tabelionato por um oficial conhecido como tabelião. Tal instrumento atesta a vontade de ambas as partes, comprador e vendedor, colocando no papel todas as condições de compra e venda de uma propriedade. Entre essas informações estão:

  • o objeto do registro — nesse caso, o imóvel que está sendo negociado;
  • os envolvidos — identificação de comprador e vendedor;
  • preço proposto — os valores envolvidos na transação;
  • entrega de chaves — quando será realizada a passagem do imóvel.

Esse documento tem duas funções muito importantes. A primeira é a efetivação da vontade das partes de realizar o negócio, gerando, assim, um título de registro de imóvel. A segunda função da escritura é a formalização de todas as condições estabelecidas anteriormente de maneira informal.

Para a sua assinatura, é preciso a presença das partes interessadas — comprador e vendedor —, do oficial do tabelionato, tabelião, e também das suas testemunhas.

As principais dúvidas sobre escritura de imóvel

Como não se fala muito sobre a escritura de imóvel, é comum que você tenha muitas dúvidas sobre o assunto. Reunimos algumas das principais.

Diferença entre escritura e registro

A escritura prova a compra e venda de um imóvel, mas não é suficiente para realizar a transferência completa da propriedade. Para isso, é necessário registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse órgão é responsável por manter todo o arquivo do histórico de propriedades e seus donos em uma região, o que é realizado por meio da matrícula, sendo que cada imóvel de uma cidade é identificado por um número único.

No registro, um documento muito mais completo, são informados todos os acontecimentos relacionados ao imóvel desde a sua construção, primeiro proprietário, até os dias atuais.

Ou seja, mesmo que a escritura tenha sido lavrada, o bem somente pertencerá ao novo proprietário quando esse documento for registrado no cartório — toda a diferença entre escritura e registro.

Processo de escrituração

A escritura deve ser lavrada sempre que uma venda de imóvel for realizada. Como algumas propriedades são antigas, é possível que o documento tenha se perdido, sendo necessário lavrar um novo.

Nesse caso, o proprietário pode solicitar um novo documento no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, ele precisa apresentar a matrícula do imóvel e alguns documentos que comprovem a situação regular da propriedade:

  • terreno urbano — cinco últimos IPTUs pagos, Certidão Negativa de Débitos da prefeitura e Certidão de Matrícula do Imóvel;
  • terreno rural — cinco últimos ITRs pagos, Certidão de Matrícula do Imóvel e Certidão do Imóvel Rural.

No caso de pessoas físicas, também é preciso apresentar alguns documentos como RG, CPF e certidão de casamento ou divórcio, de acordo com a situação.

Para pessoas jurídicas, o contrato social e o CNPJ também são necessários, além de algumas declarações negativas de débitos, ou seja, tudo que comprove vínculo e quitações.

Pré-requisitos para a sua emissão

O principal pré-requisito para a emissão da escritura é a transação de compra e venda. Para isso, ambas as partes devem comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis com os documentos listados a seguir.

No caso dos compradores:

  • CPF e RG;
  • certidão de casamento ou nascimento;
  • pacto antenupcial registrado (se for casado);
  • profissão e endereço completo.

Para o vendedor, são exigidos:

  • cópia autenticada do CPF e RG dos proprietários do imóvel;
  • certidão de nascimento ou casamento atualizada;
  • pacto antenupcial (se for casado);
  • endereço;
  • profissão de todos os proprietários e seus devidos cônjuges.

Importância do estado civil

A propriedade comum entre casais em regime de casamento com comunhão universal de bens terá todos os documentos, incluindo a escritura e o contrato de compra e venda, assinados por ambos.

Há muitas dúvidas sobre essa questão e vale observar criteriosamente para evitar transtornos, como a venda por uma das partes sem que o outro saiba — nesse caso a transação não será válida.

Se o proprietário alegar um estado civil diferente de quando o registro do imóvel foi lavrado, deverá apresentar uma anotação na matrícula do imóvel. Ela é efetivada, depois que o proprietário abrir requerimento no Ofício de Registro de Imóveis em que o imóvel estiver registrado, para os devidos trâmites.

O requerimento só terá validade com assinatura reconhecida em cartório para solicitação da averbação do divórcio — apresentando a certidão de casamento com a averbação citada.

Outra situação que interfere no estado civil é se houver partilha de bens executada judicialmente. Nesses casos, o proprietário vendedor deve apresentar a carta de sentença expedida pelo Juiz da Vara da Família.

Caso o divórcio ocorra sem maiores formalidades, entre casais sem filhos, por exemplo, será obrigatória a apresentação da Escritura Pública de Divórcio no Registro de Imóveis, posteriormente lavrada por um Tabelionato de Notas.

Escrituração de imóvel financiado

Uma dúvida muito comum é como proceder no caso de imóveis financiados, que ainda não foram totalmente quitados. É possível realizar a escrituração da mesma forma, mas com alguns pormenores.

Nessa situação, constará uma alienação fiduciária no documento em favor do proprietário anterior. Após a quitação da propriedade, ela pode ser retirada do documento por meio de uma declaração do vendedor de que o negócio foi concluído.

Escritura pública

Quando uma negociação de compra e venda se realizar e o valor ultrapassar o equivalente a trinta vezes o salário mínimo vigente, será obrigatório lavrar a escritura pública no Cartório de Notas. Essa é uma exigência do Código Civil Brasileiro para validar a transferência de direitos sobre o imóvel.

É possível ser dispensado de lavrar uma escritura pública caso o contrato seja originado do Sistema Financeiro de Habitação ou do Sistema Financeiro Imobiliário.

Durante a confecção da escritura pública serão solicitados os documentos de praxe e diversas certidões negativas de débitos e de ações, o que exige atenção e cuidado na verificação de documentos e pendências de um determinado imóvel.

A escritura pública deve ser providenciada assim que o contrato de compra e venda for assinado. Vale dizer que o pagamento efetuado à vista garante uma escritura imediata.

Já se houver financiamento, o contrato que se faz com o banco responsável por conceder o crédito pode substituir a escritura pública por outro documento com valor legal, até que o valor financiado seja quitado em totalidade.

Se a escritura contiver alguma informação inadequada, mas simples, como um nome trocado ou dados que não impactem a medição, será possível apenas solicitar a correção no cartório de notas.

Entretanto, uma alteração de medidas ou aspectos gerais na estrutura do imóvel, dificilmente, será resolvido sem a recorrência à justiça. Portanto, a conferência criteriosa de cada documento evitará dissabores em curto, médio e longo prazo.

Transferência de imóveis

A transferência definitiva do imóvel será reconhecida somente depois que a escritura for lavrada. A Lei de Registros Públicos é clara quando exige que todas as alterações no registro dos bens sejam informadas na matricula do imóvel.

Verificar se toda a documentação está em ordem

Como dissemos, para elaborar a escritura de um imóvel, é preciso apresentar diversos documentos, além daqueles referentes ao bem. Não se esqueça de conferir cada certidão obrigatória, pois qualquer pendência pode desacelerar um processo e acarretar prejuízos aos envolvidos.

Há prazos e exigências que não devem ser burlados para garantir a idoneidade da negociação. Verifique se as principais certidões estão em dia:

  • certidão matrícula do imóvel atualizada (30 dias);
  • certidões negativas de débitos tributários de caráter municipal, estadual e federal;
  • certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho;
  • certidão negativa dos Tabeliães de Protesto;
  • Certidão Negativa de Débitos Condominiais.

Fazer as quitações necessárias

Há um imposto que deve ser pago à administração municipal, o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A legislação sobre esse imposto é municipal, por isso, o ideal é verificar na prefeitura da cidade sobre as particularidades.

Atenção! O STJ — Superior Tribunal de Justiça — determinou que o cálculo desse imposto tenha base no valor do bem negociado. A medida foi para evitar que as prefeituras sejam beneficiadas indevidamente com a cobrança irregular do imposto.

Pesquisar sobre o proprietário

Infelizmente, as notícias de fraudes e má-fé são recorrentes quando o assunto é negociação de bens e valores. É fundamental saber os motivos reais que levaram o proprietário a se desfazer de um imóvel.

Pesquisar sobre quem vende é evitar transtornos e o risco de perder dinheiro. Queira saber, por exemplo, se há algum processo judicial em andamento contra o proprietário do imóvel.

Como saber se o proprietário se encontra com pendências judiciais? Consulte o CPF em todos os órgãos do Estado, da Receita Federal ou, até mesmo, nos órgãos de proteção de crédito.

O motivo de contar com uma imobiliária

Como você pôde observar ao longo deste post, há inúmeros detalhes envolvidos na documentação de compra e venda de imóveis. Isso demanda um conhecimento aprofundado da legislação e suas exigências.

Deixar passar qualquer detalhe pode prejudicar o seu negócio e fazer com que você sofra buscando soluções para problemas que poderiam facilmente ter sido evitados.

Por isso, é fundamental contar com uma imobiliária de confiança no processo de compra e venda de imóveis. Desse modo, profissionais com amplo conhecimento no mercado mostrarão as melhores direções, facilitando todo o tipo de transação.

Esperamos que  tenhamos ajudado você a entender um pouco mais sobre a escritura de imóvel e a sua importância na hora de comprar ou vender uma propriedade, nós da imobiliária kroth estamos preparados e habilitados para orientações e negócios seguros

 

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